L’annonce dit 60 000 ¥ par mois. Tu regardes tes économies. Tu calcules. Ça passe.

Puis tu reçois le devis de l’agence.

Dépôt de garantie : 120 000 ¥. Reikin : 60 000 ¥. Frais d’agence : 66 000 ¥. Garantie locative : 30 000 ¥ + frais annuels. Nettoyage en fin de bail : 30 000 ¥. Premier mois au prorata : 45 000 ¥.

Total avant d’avoir passé une nuit dans l’appartement : 351 000 ¥. Soit presque six mois de loyer, en une fois.

Personne ne te prévient de ça.

Les 4 à 6 mois que personne n’annonce

Le système locatif japonais a des coûts d’entrée structurels que les annonces ne détaillent jamais. Les voici.

La 敷金 (shikikin) — le dépôt de garantie. Généralement 1 à 2 mois de loyer. Récupérable en fin de bail, sous réserve des dégradations. C’est la partie que tout le monde comprend.

La 礼金 (reikin) — littéralement « argent de remerciement ». 0 à 2 mois de loyer, versé au propriétaire à la signature. Non remboursable, sans condition. C’est une tradition qui remonte à l’après-guerre. Elle recule depuis quelques années — beaucoup de biens sont maintenant « reikin 0 » — mais elle existe encore, surtout à Tokyo.

Les frais d’agence. Légalement plafonnés à 1 mois de loyer + 10 % de TVA. En pratique, certaines agences ajoutent des frais de dossier, de clés, de contrat.

La garantie locative. En l’absence de garant personnel, tu passes par une 保証会社 (hōshō gaisha). Elle prend en général 0,5 à 1 mois à l’entrée et un renouvellement annuel de 10 000 à 20 000 ¥.

Ajoute le premier mois de loyer (souvent au prorata), parfois un dépôt pour les services, et parfois des frais de nettoyage prélevés d’avance.

Les étrangers, les garanties, et ce qui a changé

La situation pour les étrangers s’est améliorée. C’est une vraie bonne nouvelle — mais ça ne veut pas dire que c’est simple.

Historiquement, beaucoup de propriétaires refusaient les locataires étrangers. Ce n’est plus la norme en 2024–2025. Les sociétés de garantie ont largement remplacé le garant personnel — ce qui ouvre le marché aux étrangers sans famille japonaise.

Ce qui n’a pas changé : les coûts d’entrée restent élevés. Et pour un étranger qui n’a pas encore de compte bancaire japonais, les premiers mois sont une période de friction maximale — tu paies beaucoup alors que tes revenus ne sont pas encore stabilisés.

D’où l’importance de connaître le vrai chiffre avant de signer.

Les coûts d’entrée restent élevés. Et pour un étranger sans compte bancaire japonais, les premiers mois sont une période de friction maximale.

Ce que l’outil calcule

L’outil te pose sept questions sur ta situation : ville, type de logement, surface approximative, situation de garant, durée prévue.

Il génère ensuite un décompte complet : le total upfront (ce que tu paies pour entrer), une répartition visuelle par poste, le « levier » — la ligne la plus négociable dans ta situation — et des phrases de négociation en japonais.

Le but n’est pas de t’optimiser sur chaque yen. C’est de ne pas avoir de surprise au moment où tu signes. Un devis d’agence n’est pas une surprise si tu l’avais déjà anticipé dans ton budget.

C’est gratuit, c’est immédiat, et tu n’as pas besoin de créer de compte.

• Le total upfront — ce que tu paies pour entrer
• Une répartition visuelle par poste (shikikin, reikin, agence, garantie)
• Le « levier » — la ligne la plus négociable dans ta situation
• Des phrases de négociation en japonais
• Résultat immédiat, pas de compte requis